AS VANTAGENS DA AQUISIÇÃO DA PRIMEIRA CASA PARA JOVENS ATÉ 35 ANOS

AS VANTAGENS DA AQUISIÇÃO DA PRIMEIRA CASA PARA JOVENS ATÉ 35 ANOS

A) ISENÇÃO OU REDUÇÃO DO IMT E DO IMPOSTO DO SELO

Na sequência da adoção de medidas de apoio ao acesso à habitação em Portugal, que entraram em vigor em 2024, os jovens até aos 35 anos beneficiam de isenção do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e do Imposto do Selo aquando da primeira aquisição de uma habitação destinada a primeira casa.

Os impostos sobre a transmissão de imóveis são calculados com base no valor da aquisição, de acordo com as tabelas publicadas no site da Autoridade Tributária e Aduaneira – AT (https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/legislacao/instrucoes_administrativas/Documents/Oficio_circulado_40121_2024.pdfhttps://info.portaldasfinancas...)

1. OS BENEFICIÁRIOS DA ISENÇÃO

A isenção do IMT e do Imposto do Selo aplica-se aos jovens até completarem 35 anos de idade, ou seja, até ao dia em que completam 36 anos, à data da escritura de aquisição da primeira casa e que, no mesmo ano em que ocorreu a aquisição, não tenham sido considerados como dependentes nos termos do artigo 13.º do Código do IRS, mesmo que ainda vivam com os pais até à aquisição da casa.

Esta medida aplica-se a todos os jovens que cumpram os requisitos legais, independentemente da sua nacionalidade e do montante do rendimento auferido.

Embora o regime seja simples e a isenção seja aplicada automaticamente, é necessário ter em conta algumas condições.

Em primeiro lugar, os beneficiários deverão manter a casa como habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes à data de aquisição do imóvel; caso contrário, poderão ser obrigados a pagar o IMT e o Imposto do Selo.

Em segundo lugar, se a pessoa interessada já tiver sido proprietária de um imóvel em qualquer momento da sua vida, por qualquer motivo (herança, doação, partilha de bens na sequência de um divórcio, etc.), não terá direito ao benefício.

O cálculo do montante do imposto a pagar e a verificação das condições de isenção são efetuados individualmente para cada adquirente, que deverá apresentar a declaração de IMT obtida através do Portal das Finanças.

Caso o interessado cumpra todos os requisitos para ter direito às isenções, deverá preencher os respetivos códigos na declaração de IMT – Modelo 1 e apresentá-la no Portal da AT, através do E-balcão, ou presencialmente em qualquer Repartição de Finanças; a liquidação para pagamento do IMT e do Imposto do Selo será de valor zero, uma vez que a AT já dispõe de todas as informações necessárias para verificar se os requisitos de isenção foram cumpridos.

No caso de um casal em que apenas um dos cônjuges tenha direito à isenção, a liquidação será emitida com o respetivo montante a pagar.

2. O VALOR DE AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS ISENTOS DE IMT E IMPOSTO DO SELO

A isenção fiscal será possível apenas nos seguintes casos:

a) para a aquisição de imóveis até 316.772,00 euros;

b) para a aquisição de imóveis destinados a primeira habitação (Habitação Própria e Permanente).

3. COMO FUNCIONA A ISENÇÃO

  • Se a casa for adquirida por um valor superior a 316.772,00 euros e até 633.453,00 euros, o direito à isenção total aplica-se apenas à parte que não ultrapasse os 316.772,00 euros: na prática, se for adquirida uma casa com valor entre 316.772,00 euros e 633.453,00 euros, haverá direito à isenção até 316.772,00 euros e o imposto será devido apenas sobre a parte que exceda esse montante.
  • Se a casa for adquirida por um casal em que apenas um dos dois tenha completado 35 anos de idade, os requisitos são verificados individualmente para cada cônjuge, em partes iguais, e cada um deles deverá apresentar a declaração de IMT – Modelo 1.

       A isenção mantém-se, mas aplica-se apenas a metade do montante que, de outra forma, teria de ser pago.

        Com efeito, o IMT e o Imposto do Selo continuarão a ser calculados sobre o valor total da casa, mas os pressupostos para a          isenção serão verificados individualmente para cada membro do casal, em partes iguais.

  • Se a casa for adquirida por um casal e apenas um dos dois a tiver como primeira habitação, não se perde o direito à isenção do IMT e do Imposto do Selo, desde que se trate da primeira casa para o membro do casal que tenha 35 anos no momento da aquisição.


4. EXCLUSÕES

O imóvel fica excluído do benefício se não for utilizado como primeira habitação no prazo de seis meses após a aquisição.

Além disso, o benefício pode caducar se o interessado voltar a ser considerado dependente para efeitos do artigo 13.º do CIRS durante os seis anos seguintes à aquisição da primeira casa.

Também estão excluídos os jovens que tenham sido proprietários de qualquer habitação nos três anos anteriores à data da aquisição, mesmo que a tenham recebido por herança, doação ou outro meio.

Estão sempre excluídos do benefício os imóveis que não sejam destinados a primeira habitação e as habitações adquiridas por um valor superior a 633.453,00 euros.

A isenção aplica-se apenas à aquisição de casas já construídas e não às que se encontrem em construção, mas é válida tanto para casas (prédio urbano) como para apartamentos (fração autónoma de prédio urbano).

Como vimos, quando o imóvel deixa de ser a primeira habitação, perde-se o direito à isenção; existem, contudo, algumas exceções:

  • quando a casa é vendida (a eventual aquisição de outra casa não beneficia de qualquer apoio);
  • quando ocorre uma alteração no agregado familiar devido a casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novas pessoas a cargo (artigo 13.º do CIRS), desde que a casa continue a ser utilizada como habitação;
  • em caso de mudança do local de trabalho para uma distância superior a 100 quilómetros da casa, desde que esta continue a ser utilizada como habitação.


5. LEGISLAÇÃO:



B) ISENÇÃO DAS DESPESAS DE REGISTO PREDIAL

Quem tem direito à isenção do IMT e do Imposto do Selo tem também direito à isenção das despesas de registo da primeira casa e à isenção das despesas de registo da hipoteca.

Se a casa for adquirida por duas pessoas e apenas uma delas cumprir todos os requisitos para ter acesso às isenções de IMT, Imposto do Selo e emolumentos, a isenção aplica-se apenas a metade do imposto de registo.

No caso de aquisição através do balcão Casa Pronta, é aplicado um desconto sobre o preço final do ato.

Para quem regista apenas a aquisição da casa, está previsto um desconto de 225,00 euros e, para quem regista a aquisição e o crédito hipotecário, está previsto um desconto de 450,00 euros.

Não estão previstos descontos ou isenções para a realização de escrituras de compra.

C) GARANTIA PÚBLICA DO ESTADO

Os jovens que procuram adquirir a primeira casa poderão também beneficiar da garantia pública oferecida pelo Estado português para obter um financiamento até 100% do crédito à habitação.

Esta medida é cumulável com a isenção do IMT e do Imposto do Selo na aquisição de uma casa, mas é muito importante verificar se o banco escolhido para obter o crédito à habitação aderiu ao protocolo de garantia pública.

Esta medida de apoio aos jovens é aplicável em todo o território de Portugal.

Podem beneficiar da garantia do Estado apenas os contratos de crédito à habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026 por pessoas que cumpram todos os requisitos de acesso previstos na legislação portuguesa e que tenham 35 anos no momento da aprovação do crédito à habitação; se o requerente completar 36 anos antes dessa data, não terá direito à garantia.

A garantia do Estado aplica-se apenas aos contratos de crédito para aquisição de habitação e não inclui créditos para construção de casas nem contratos de locação financeira.

Os requisitos para solicitar a garantia do Estado são os seguintes:

  • Idade compreendida entre os 18 e os 35 anos;
  • Residência fiscal em Portugal;
  • Rendimento anual até ao oitavo escalão do IRS (ou seja, inferior a 80.000,00 euros anuais);
  • Não possuir outro imóvel destinado a habitação própria e permanente;
  • Valor da transação até 450.000 euros;
  • Aquisição, pela primeira vez, de uma casa destinada a primeira habitação; o requerente não pode, portanto, ser proprietário de outras casas, a qualquer título (herança, doação, partilha, etc.);
  • Ausência de dívidas fiscais ou à Segurança Social.

Na prática, o Estado presta uma garantia até ao limite de 15% do capital inicialmente contratado, ou seja, o Estado assume o papel de garante e é responsável solidariamente perante o banco financiador por 15% do montante emprestado.

Isto não significa que o Estado pagará 15% do valor do imóvel.

Significa apenas que o mutuário pode solicitar ao banco um montante superior, uma vez que o Estado português intervém como garante relativamente à percentagem residual.

O mutuário deverá sempre cumprir as condições necessárias exigidas pelo banco para financiar a totalidade do valor do imóvel para cuja aquisição solicita o empréstimo.

A garantia prestada pelo Estado está isenta de qualquer comissão de garantia.

Feitas as contas, os mutuários poderão até adquirir uma casa sem necessidade de recorrer a capitais próprios, uma vez que os bancos aderentes podem financiar até 100% do preço de aquisição, desde que os mutuários demonstrem ter capacidade financeira para suportar o empréstimo.

Importa ainda recordar que o banco analisará a taxa de esforço dos requerentes, aplicando as mesmas regras dos restantes contratos de crédito à habitação, e poderá sempre exigir a intervenção de outros garantes, por exemplo, fiadores, relativamente à eventual parte restante do empréstimo.

A garantia do Estado é válida por 10 anos a contar da data de assinatura do contrato de crédito.

Para mais informações, consulte a portaria que regulamenta o acesso à garantia do Estado, publicada em 27 de setembro de 2024 (PPortaria n.º 236-A/2024/1 | DRPortaria n.º 236-A/2024/1 | DR).