I VANTAGGI DELL'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA PER I GIOVANI FINO A 35 ANNI

I VANTAGGI DELL'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA PER I GIOVANI FINO A 35 ANNI

A) ESENZIONE O RIDUZIONE DELL'IMT E DELL'IMPOSTA DI BOLLO

A seguito dell’adozione di misure di sostegno per l’accesso all’edilizia abitativa in Portogallo, entrate in vigore nel 2024, i giovani fino a 35 anni beneficiano dell'esenzione dall'Imposta Municipale sulla Trasmissione dei beni immobili (IMT) e dall'Imposta di Bollo in occasione del primo acquisto di un'abitazione destinata a prima casa.

Le imposte sulla trasmissione dei beni immobili sono calcolate in base al valore dell’acquisto, secondo tabelle pubblicate nel sito del fisco portoghese – AT Autoridade Tributária e Aduaneira (https://info.portaldasfinancas...)

1. I BENEFICIARI DELL'ESENZIONE

L'esenzione dall'IMT e dall'imposta di registro si applica ai giovani fino al compimento del 35esimo anno di età fino al compimento di 36 anni, alla data del rogito per l’acquisto della prima casa e che, nello stesso anno in cui si è verificato l’acquisto, non siano stati considerati come familiari a carico ai sensi dell'articolo 13 del Codice dell'IRS, anche se vivono ancora con i genitori fino all'acquisto della casa.

Questa misura si applica a tutti i giovani che soddisfano i requisiti di legge, indipendentemente dalla loro nazionalità e dall'ammontare del reddito percepito.

Sebbene il regime sia semplice, e l'esenzione si applichi automaticamente, bisognerà tenere conto di alcune condizioni.

In primo luogo, i beneficiari dovranno mantenere la casa come abitazione permanente per i sei anni successivi dalla data di acquisto dell'immobile, altrimenti potrebbero essere costretti a pagare l’IMT e l’Imposto de Selo.

In secondo luogo, se la persona interessata è già stata proprietaria di un immobile in qualsiasi momento della sua vita, per qualsiasi motivo (eredità, donazione, divisione dei beni dopo un divorzio, ecc.) non avrà diritto al beneficio.

Il calcolo dell'importo dell'imposta da pagare e la verifica delle condizioni di esenzione vengono effettuati singolarmente per ogni acquirente, che deve presentare la dichiarazione IMT estratta dal portale delle Finanze.

Qualora l'interessato soddisfi tutti i requisiti per avere diritto alle esenzioni, deve compilare i rispettivi codici sulla dichiarazione IMT modello 1 e presentarla sul portale della AT, tramite l'E-balcão, o presentarla di persona presso una qualsiasi Repartição de Finanças; il bollettino di pagamento dell'IMT e dell'imposta di bollo risulterà pari a zero, in quanto la AT già dispone di tutte le informazioni necessarie per verificare se i requisiti di esenzione sono stati soddisfatti.

Nel caso di una coppia in cui solo uno dei due coniugi ha diritto all'esenzione, il bollettino verrà emesso con il rispettivo importo da pagare.

2. IL VALORE DI ACQUISIZIONE DEGLI IMMOBILI ESENTI DA IMT E IMPOSTA DI BOLLO

L'esenzione fiscale sarà possibile solo nei seguenti casi:

a) per l’acquisto di immobili fino a 316.772,00 euro;

b) per l’acquisto di immobili come prima casa (Habitação Propria Permanente).

3. COME FUNZIONA L'ESENZIONE

* Se la casa viene acquistata per un valore superiore a 316.772,00 euro e fino a 633.453,00 euro, il diritto all'esenzione totale si applica solo alla parte che non supera i 316.772,00 euro: in pratica, se si acquista una casa di valore compreso tra 316.772,00 euro e 633.453,00 euro, si ha diritto all'esenzione fino a 316.772,00 euro e l'imposta è dovuta solo per la parte che supera tale importo.

* Se la casa viene acquistata da una coppia in cui solo uno dei due componenti ha raggiunto i 35 anni di età, i requisiti vengono verificati singolarmente per ciascun coniuge, in parti uguali, e ognuno di essi deve presentare la dichiarazione IMT modello 1.

L'esenzione rimane, ma si applica solo alla metà dell'importo che altrimenti dovrebbe essere pagato.

In effetti, l'IMT e l'imposta di registro continueranno a essere calcolate sul valore totale della casa, ma i presupposti per l'esenzione saranno verificati singolarmente per ciascun membro della coppia, in parti uguali.

* Se la casa viene acquistata da una coppia e solo uno dei due la possiede come prima casa, non si perde il diritto all'esenzione dall'IMT e dall'imposta di bollo, purché si tratti della prima casa per il membro della coppia che ha 35 anni al momento dell'acquisto.

4. ESCLUSIONI

L'immobile è escluso dal beneficio se non viene utilizzato come prima casa entro sei mesi dall'acquisto.

Inoltre, il beneficio può decadere se l’interessato viene nuovamente considerato come familiare a carico ai fini dell’art. 13 CIRS entro i sei anni successivi all'acquisto della prima casa.

Sono esclusi anche i giovani che hanno posseduto una qualsiasi abitazione nei tre anni precedenti la data di acquisto, anche se ricevuta per eredità o donazione o altro.

Sono sempre esclusi dal beneficio gli immobili non adibiti a prima casa e le abitazioni acquistate per un valore superiore a 633.453,00 euro.

L'esenzione si applica solo all'acquisto di case già costruite e non a quelle in costruzione, ma è valida sia per le case (edificio urbano) che per gli appartamenti (frazione autonoma di edificio urbano).

Come abbiamo visto, quando l’immobile non è più prima casa si perde il diritto all'esenzione; ci sono però alcune eccezioni:

- quando la casa viene venduta (l'eventuale acquisto di un'altra casa non beneficia di alcun sostegno);

- quando si verifica un cambiamento nel nucleo familiare a causa di matrimonio, divorzio, unione civile o nascita di nuove persone a carico (articolo 13 del CIRS), finché la casa continua a essere utilizzata come abitazione;

- in caso di cambiamento del luogo di lavoro a una distanza superiore a 100 chilometri dalla casa, a condizione che quest’ultima continui a essere utilizzata come abitazione.

5. LEGISLAZIONE:

- Legge n. 30-A/2024, del 20/06 (Lei n.º 30-A/2024 | DR)

- Decreto Legge n. 48-A/2024, del 25/07 (Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25/07)

- Circolare n. 40123/2024 del 29/07 - Tabelle IMT 2024 (Ofício Circulado 40123/2024);

- Articolo 13 del Codice dell'Imposta sul Reddito delle persone Singolari (CIRS) (info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs13.aspx)

B) ESENZIONE DALLE SPESE DEL REGISTRO IMMOBILIARE

Chi ha diritto all'esenzione dall'IMT e dall'imposta di bollo ha diritto anche all'esenzione dalle spese di registrazione della prima casa e all'esenzione dalle spese di registrazione dell'ipoteca.

Se la casa viene acquistata da due persone, e solo una di esse soddisfa tutti i requisiti per accedere alle esenzioni IMT, imposta di bollo ed emolumenti, l'esenzione si applica solo alla metà dell'imposta di registro.

Nel caso di acquisto tramite lo sportello di Casa Pronta, viene applicato uno sconto sul prezzo finale dell'atto.

Per chi registra solo l'acquisto della casa è previsto uno sconto di 225,00 euro e per chi registra l'acquisto e il mutuo è previsto uno sconto di 450,00 euro.

Non sono previsti sconti o esenzioni per la realizzazione di rogiti d’acquisto.

C) GARANZIA PUBBLICA DELLO STATO

I giovani in cerca della prima casa potranno usufruire anche della garanzia pubblica offerta dallo Stato portoghese per ottenere un finanziamento fino al 100% del mutuo.

Questa misura è cumulabile con l'esenzione dall'IMT e dall'imposta di registro per l'acquisto di una casa, ma è molto importante verificare che la banca scelta per ottenere il mutuo abbia aderito al protocollo di garanzia pubblica.

Questa misura di sostegno a favore dei giovani fino è applicabile in tutto il Portogallo.

Possono beneficiare della garanzia statale solo i contratti di mutuo per l'edilizia residenziale sottoscritti entro il 31 dicembre 2026 da coloro che soddisfino tutti i requisiti di accesso previsti dalla legge portoghese e che abbiano 35 anni al momento dell'approvazione del mutuo; se il richiedente compie 36 anni prima di tale data, non avrà diritto alla garanzia.

La garanzia statale si applica solo ai contratti di credito per l'acquisto di case e non include i crediti per la costruzione di case o i contratti di leasing.

I requisiti per richiedere la garanzia statale sono i seguenti:

- Età compresa tra i 18 e i 35 anni;

- Residenza fiscale in Portogallo;

- Reddito annuo fino all'ottavo scaglione IRS (cioè meno di 80.000,00 euro annui);

- Non possedere un'altra proprietà come prima casa;

- Valore della transazione fino a 450.000 euro;

- Acquisto per la prima volta di una casa destinata a 1ª abitazione; il richiedente non deve quindi possedere altre case, a nessun titolo (eredità, donazione, condivisione, ecc.);

- Assenza di debiti fiscali o previdenziali.

In pratica, lo Stato fornisce una garanzia fino a un limite del 15% del capitale residuo inizialmente contratto, ossia lo Stato assume il ruolo di garante ed è responsabile in solido nei confronti della banca finanziatrice per il 15% dell'importo preso in prestito.

Questo non significa che lo Stato pagherà il 15% del valore dell'immobile.

Significa solo che il mutuatario può chiedere alla banca più denaro perché interviene lo stato portoghese come garante sulla percentuale residua.

Il mutuatario dovrà sempre soddisfare le condizioni necessarie richieste dalla banca per pagare l'intero valore dell'immobile per il cui acquisto richiede il prestito.

La garanzia fornita dallo Stato è esente da qualsiasi commissione di garanzia.

A conti fatti, i mutuatari potranno addirittura acquistare una casa senza dover ricorrere a fondi propri, poiché le banche aderenti possono finanziare fino al 100% del prezzo di acquisto, a condizione che i mutuatari dimostrino di avere la capacità finanziaria di sostenere il prestito.

Va inoltre ricordato che la banca analizzerà il tasso di sforzo a carico dei richiedenti, applicando le stesse regole degli altri contratti di mutuo, e potrà sempre chiedere l'intervento di altri garanti, per esempio, fideiussori, per l'eventuale parte restante del prestito.

La garanzia dello Stato è valida per 10 anni dalla data di sottoscrizione del contratto di credito.

Per maggiori informazioni si rimanda all'ordinanza che regola l'accesso alla garanzia statale pubblicata il 27 settembre 2024 (Portaria n.º 236-A/2024/1 | DR).