AS VANTAGENS NA COMPRA DA PRIMEIRA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE PARA OS JOVENS ATÉ 35 ANOS.

AS VANTAGENS NA COMPRA DA PRIMEIRA HABITAÇÃO PRÓPRIA E PERMANENTE PARA OS JOVENS ATÉ 35 ANOS

A) ISENÇÃO OU REDUÇÃO DE IMT E IMPOSTO DO SELO

No âmbito das medidas de apoio à habitação que entraram em vigor em 2024, os jovens até aos 35 anos beneficiam, na primeira aquisição de uma casa destinada a habitação própria e permanente, da isenção de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e Imposto do Selo.

1. OS BENEFICIÁRIOS DA ISENÇÃO

A isenção de IMT e de Imposto do Selo aplica-se a jovens até aos 35 anos, inclusive, à data da escritura da compra da habitação e que, no ano da aquisição, não sejam considerados dependentes para efeitos do artigo 13º do Código do IRS, mesmo que até à compra de casa ainda residam com os pais.

Esta medida aplica-se a todos os jovens que reúnam os requisitos previstos pela lei, independentemente da sua nacionalidade e independentemente do valor dos rendimentos auferidos.

Embora o regime seja simples, e a aplicação da isenção seja automática, os jovens deverão ter em conta algumas restrições.

Em primeiro lugar, os beneficiários terão de manter a casa como habitação própria e permanente durante os seis anos seguintes, contados a partir da data de aquisição do imóvel, caso contrário, poderão ver-se obrigado ao pagamento dos impostos.

Em segundo lugar, se o interessado já tenha sido, em algum momento da sua vida, proprietário de algum imóvel, a qualquer título (herança, doação, partilha, etc.) só terá direito a este benefício se já tiver deixado de ser proprietário há mais de três anos.

O apuramento do valor de imposto a pagar, e a verificação dos pressupostos para a isenção, são efetuados individualmente em relação a cada comprador, cabendo-lhe apresentar a declaração de IMT que se extrai do portal das Finanças.

Se o interessado cumprir todos os requisitos para ter direito às isenções, deve preencher os respetivos códigos na declaração modelo 1 do IMT, e submetê-la no Portal das Finanças, através do E-balcão, ou apresentá-la presencialmente em qualquer Serviço de Finanças; a guia de pagamento de IMT e Imposto de Selo sairá a zero, pois o portal das Finanças dispõe da todas as informações necessárias para verificar se estão cumpridos o menos os requisitos da isenção.

No caso de um casal em que só um dos dois cônjuges tem direito à isenção, a guia será emitida com o respetivo valor a pagar.

2. O VALOR DE AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS COM ISENÇÃO DE IMT E DE IMPOSTO DO SELO

A isenção dos impostos apenas será possível nos seguintes casos:

Apenas para imóveis até €316.772,00;
Apenas para as casas adquiridas para primeira habitação própria e permanente (HPP).

3. COMO FUNCIONA A ISENÇÃO

Se a casa for adquirida por um valor superior a €316.772,00 até a €633.453,00, mantém-se o direito à isenção integral apenas na parte que não excede €316.772,00: na prática, para a aquisição de uma casa cujo valor se situe entre €316.772,00 até a €633.453,00, existe o direito à isenção até aos €316.772,00, sendo devido imposto apenas na parte que exceda esse valor.
Se a casa for comprada por um casal em que apenas um dos elementos tem idade até 35 anos, os requisitos são verificados individualmente para cada cônjuge, em partes iguais, e cada um deles deve apresentar uma declaração modelo 1 do IMT.
A isenção mantém-se, mas apenas se aplica a metade do valor que teria de ser pago.
Com efeito, o cálculo do IMT e do Imposto do Selo continua a ser feito pelo valor total da casa, mas a verificação dos pressupostos para a isenção é feita individualmente em relação a cada elemento do casal, em partes iguais.
Se a casa for comprada por um casal e apenas para um deles for a primeira habitação própria e permanente, não se perde o direito à isenção de IMT e Imposto do Selo desde que seja a primeira habitação própria e permanente para o elemento do casal que tiver até 35 anos à data da escritura e reunir todos os restantes requisitos. Nesse caso, este elemento do casal goza de isenção sobre a sua metade dos impostos a pagar.

4. EXCLUSÕES

O imóvel fica excluído do benefício se não for afeto a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da sua aquisição.

A caducidade do benefício pode também verificar-se se o jovem voltar a ser considerado dependente para efeitos de IRS no prazo de seis anos a contar da aquisição da habitação própria e permanente.

Ficam igualmente excluídos os jovens que foram proprietários de qualquer habitação nos três anos anteriores à data da compra da casa, ainda que este tenha sido recebido por herança ou doação ou outro título.

Por outro lado, são excluídos da medida os imóveis que não sejam usados como habitação própria e permanente e para as casas adquiridas por valor superior €633.453,00.

A isenção apenas só se aplica à compra de casas já construídas e não a casas em construção, mas é válida para moradias (prédio urbano) e para apartamentos (fração autónoma de prédio urbano).

Como vimos, quando a casa deixou de ser habitação própria e permanente, perde-se o direito à isenção; há, porém, algumas exceções:

quando a casa é vendida (a eventual compra de outra casa não beneficia de qualquer apoio);

quando há alteração do agregado familiar por casamento, divórcio, união de facto ou nascimento de novos dependentes (artigo 13.º CIRS), e desde que a casa continue a destinar-se a habitação;

quando há alteração do local de trabalho para uma distância superior a 100 km da casa, e desde que esta continue a destinar-se a habitação.

LEGISLAÇÃO:
- Lei n.30-A/2024, de 20/06 (Lei n.º 30-A/2024 | DR)
- Decreto Lei n. 48-A/2024, de 25/07 (Decreto-Lei n.º 48-A/2024, de 25/07)
- Circolare n. 40123/2024 de 29/07 - Tabelas IMT 2024 (Ofício Circulado 40123/2024);
artigo 13º do Código do IRS (info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cirs_rep/Pages/irs13.aspx).

B) ISENÇÃO NO PAGAMENTO DAS TAXAS DE REGISTO

Quem tem direito a beneficiar da isenção de IMT e Impostos do Selo têm também direito à isenção nos custos com o registo da casa, designadamente a isenção nos custos com o registo predial da compra da primeira casa destinada a habitação própria e permanente, e a isenção nos custos com registos da hipoteca.

Se a aquisição da casa for feita por duas pessoas, e apenas uma delas reunir todos os requisitos de acesso às isenções de IMT, Imposto do Selo e emolumentos, a isenção aplica-se apenas a metade do valor do registo.

No caso da aquisição através do balcão Casa Pronta é aplicado um desconto sobre o preço final do acto.

Para quem regista apenas a aquisição da casa, há um desconto de €225,00 e para quem regista a aquisição e a hipoteca, há um desconto de €450,00 euros.

Não estão previstos descontos ou isenções nas escrituras.

C) GARANTIA PUBLICA DO ESTADO

Os jovens que estão à procura da primeira casa vão poder recorrer a garantia pública do Estado para obter um financiamento até 100% no seu crédito à habitação.

Esta medida é cumulativa com a isenção de IMT e Imposto de Selo na compra de uma casa, mas é muito importante verificar se o banco escolhido para concessão do crédito aderiu ao protocolo de garantia pública.

O apoio aos jovens é aplicável em todo o território nacional.

Só podem beneficiar de garantia do Estado os contratos de crédito à habitação celebrados até 31 de dezembro de 2026 por jovens que reúnam todos os requisitos de acesso e que tenham 35 anos à data da aprovação do financiamento; se o requerente fizer 36 anos antes dessa data, não terá direito à garantia.

A garantia do Estado só se aplica a contratos de crédito para aquisição de habitação e não abrange os créditos para construção de casas, nem os contratos de locação financeira.

Os requisitos para pedir a garantia do Estado são os seguintes:

Idade entre 18 e 35 anos;

Domicílio fiscal em Portugal;

Rendimentos até ao 8.º escalão do IRS (ou seja, inferiores a €80.000,00);

Não ser proprietário de outro imóvel habitacional;

Valor da transação até 450.000 €;

Primeira aquisição de habitação própria permanente; o requerente, portanto, não deve ser proprietário de outras habitações, a que título for (herança, doação, partilha, etc.);

Não ter dívidas às Finanças e Segurança Social.

Na prática, o Estado concede uma garantia até ao limite de 15% do capital em dívida inicialmente contratado, ou seja, o Estado assume o papel de fiador e responsabiliza-se solidariamente, perante o banco financiador, por 15% do montante emprestado.

Isto não significa que o Estado irá pagar 15% do valor do imóvel.

Apenas significa que o mutuário pode pedir mais dinheiro ao banco.

O jovem terá sempre de reunir as condições necessárias para pagar a totalidade do valor do imóvel para o qual está a pedir o empréstimo.

A garantia prestada pelo Estado está isenta do pagamento de qualquer comissão de garantia.

Feitas bem as contas, os mutuários podem até conseguir comprar uma casa sem dar uma entrada, uma vez que os bancos aderentes à medida podem financiar até 100% do valor da aquisição, desde que os mutuários demonstrem possuir capacidade financeira para suportar o empréstimo.

É preciso ainda ter em conta que o banco irá analisar a taxa de esforço suportada pelos requerentes aplicando as mesmas regras dos outros contratos de crédito à habitação, podendo sempre pedir a intervenção de fiadores para a eventual parte restante do crédito.

A garantia pessoal do Estado vigora durante 10 anos a contar da celebração do respetivo contrato de crédito.

Para mais informações, remete-se para a Portaria que regulamenta o acesso à garantia do Estado publicada a 27 de setembro de 2024 (Portaria n.º 236-A/2024/1 | DR).